近年來,二手房已然成為社會的焦點(diǎn)話題之一,以北上廣為代表的一線城市的二手房房價(jià)更是居高不下。2016年底,由于政策收緊,二手房市場交易開始出現(xiàn)降溫。2017年3月17日,北京出臺了嚴(yán)厲程度加碼的“317新政”,為2017年房地產(chǎn)市場整體降溫的大環(huán)境拉開了序幕。隨后,廈門、杭州、廣州等城市相繼施行“限購令”,以對市場進(jìn)行合理調(diào)控。2018年上半年,二手房市場開始逐步回暖,在一線城市較為明顯。2018下半年政府穩(wěn)定市場的決心不會動搖,調(diào)控政策仍會繼續(xù)收緊,二手房市場依然存在下行趨勢。

　　我們從某二手房網(wǎng)站抓取了全國20個城市的在售二手房數(shù)據(jù),時間跨度為2017年4月份到2018年3月份。具體地,對于某一城市,每天抓取7000到8000套二手房信息,將這些二手房房價(jià)取中位數(shù),并作為該城市當(dāng)天二手房價(jià)格(每平米單價(jià))的平均水平。本案例對這些城市的房價(jià)走勢進(jìn)行了簡單分析,并結(jié)合政策給出一定程度的解讀。

　　城市等級的劃分首先對各個城市的等級分類,再對屬于同一等級的城市進(jìn)行分析,便于比較。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)發(fā)布的中國城市等級劃分標(biāo)準(zhǔn),本案例將所選擇的20個城市分成了三大類,分別為一線城市、二線發(fā)達(dá)城市和二線中等城市。一線城市是在全國政治、經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域處于重要地位并具有主導(dǎo)作用和輻射帶動能力的大城市,其余二線城市按照經(jīng)濟(jì)、文化等多方面的發(fā)展因素再劃分為二線發(fā)達(dá)城市和二線中等城市。具體分類如下:

　　一線城市:北京、上海、廣州、深圳、天津

　　二線發(fā)達(dá)城市:杭州、南京、廈門、濟(jì)南、青島

　　二線中等城市:成都、福州、蘇州、鄭州、武漢、石家莊、長沙、無錫、合肥、南昌

　　一線城市房價(jià)走勢首先繪制五個一線城市從2017年4月到2018年3月的房價(jià)時序圖:

圖1 一線城市二手房價(jià)時序圖

　　一線城市二手房價(jià)波動范圍: 北京市二手房價(jià)格的平均水平最高,在60000-80000元/平米的范圍內(nèi)波動;深圳和上海房價(jià)平均水平比較接近,約為48000-60000元/平米;天津和廣州的價(jià)格水平相對較低,約為20000-30000元/平米。

　　北京:在2017年6月至2018年1月,北京二手房價(jià)格整體呈現(xiàn)下降趨勢。究其背后原因,與“317新政”出臺,以及一系列調(diào)控政策推出密不可分,從而市場大幅降溫,調(diào)控政策取得了立竿見影的效果。

　　上海:上海限購政策同樣嚴(yán)格,但在2017年至今未出臺房屋限購新政。2017年房價(jià)整體保持平穩(wěn),進(jìn)入2018年,價(jià)格波動幅度變大,并且呈現(xiàn)上升的趨勢。

　　深圳:在2017年至今未出臺新政策,在過去一年中房價(jià)呈現(xiàn)出緩步上升的趨勢。

　　廣州:廣州于2017年3月31日頒布并實(shí)施新的限購細(xì)則,但縱觀房價(jià)似乎并未收到限購政策的影響。2017年5月至2018年1月,整體呈現(xiàn)先上升后保持穩(wěn)定的趨勢。

　　天津:天津的房價(jià)水平相對較低,大約為20000-30000元/平米。天津于2017年4月1日實(shí)施了新的限購政策,雖然較北京上海而言相對寬松,但是其效果卻非常明顯,從政策實(shí)施以來二手房價(jià)格一路下跌。

　　值得注意的是,2018年以來,五個一線城市的二手房價(jià)格波動幅度明顯變大,價(jià)格不穩(wěn)定且變動趨勢不明顯。

二線發(fā)達(dá)城市房價(jià)走勢

圖2 廈門二手房價(jià)時序圖

　　廈門:在二線發(fā)達(dá)城市中,廈門二手房價(jià)格平均水平較高,在40000-52000元/平米之間。2017年下半年,廈門市二手房平均價(jià)格一路下跌,與2017年3月底調(diào)控全面升級,限購、限貸、限售、限價(jià)等“限令”接連出臺密切相關(guān)。2018年價(jià)格迅速回升并上升到2017年回落前水平。除廈門外,其余二線發(fā)達(dá)城市的房價(jià)平均水平都在30000元/平米之內(nèi)。

圖3 南京、杭州二手房價(jià)時序圖

　　南京、杭州:2017年下半年,南京二手房價(jià)表現(xiàn)比較平穩(wěn),未出現(xiàn)明顯的上漲或下跌趨勢。而在眾多一二線城市房價(jià)出現(xiàn)降溫跡象的大背景下,杭州的二手房價(jià)格明顯上漲。盡管杭州在2017年3月底出臺了新的限購令,但似乎并未抑制“購房熱”。杭州近年來由于舉辦G20峰會、獲得亞運(yùn)會舉辦權(quán)等被公眾看好,傳遞出良好的市場訊號,投資熱情極高。

圖4 濟(jì)南、青島二手房價(jià)時序圖

　　濟(jì)南、青島:濟(jì)南和青島同屬山東省,對比而言,青島二手房價(jià)平均水平明顯高于濟(jì)南。濟(jì)南在2017年5月和6月限購政策稍有放松,可能是造成價(jià)格略微上漲的原因。青島在2017年下半年的表現(xiàn)比較平穩(wěn)。

二線中等城市房價(jià)走勢

圖5 福州二手房價(jià)時序圖

　　福州:在二線中等城市中,福州二手房價(jià)格平均水平較高,在20000-30000元/平米之間;其余城市的價(jià)格平均水平相對較低,在20000元/平米之內(nèi)。福州二手房價(jià)在2017年呈現(xiàn)上漲趨勢。雖然2017年均有限購新政出臺,但對二手房市場的調(diào)控作用看似不大。造成這一現(xiàn)象的原因可能是剛性購房需求還很強(qiáng)勁。

圖6 江蘇三省二手房價(jià)時序圖

　　蘇州、無錫:2017年下半年蘇州二手房價(jià)波動幅度不大。無錫有輕微的上升趨勢,幅度較小,與限購政策相對寬松,同時二手房未被列入其中有一定關(guān)系。兩城市在2018年之后的變動趨勢接近。可以看出蘇州、無錫、南京雖然同處一省,但是南京是江蘇省省會,也是二線發(fā)達(dá)城市,房價(jià)平均水平明顯高于蘇州和無錫。

圖7 石家莊、鄭州二手房價(jià)時序圖

　　石家莊、鄭州:兩城市分別為河北、河南省會。就平均房價(jià)而言,石家莊二手房平均價(jià)格要明顯高于鄭州。從變動趨勢來看,石家莊在2017年下半年下降趨勢非常明顯,與鄭州房價(jià)價(jià)差逐漸縮小,原因在于其二手房市場主要以外地剛性需求為主,相關(guān)限購政策實(shí)施后二手房市場冷淡不少。而相較而言,鄭州二手房價(jià)波動趨勢不明顯,波動幅度也相對較小。

圖8 武漢、長沙二手房價(jià)時序圖

　　武漢、長沙:兩城市分別為湖北、湖南省會。就房價(jià)水平而言,武漢市二手房價(jià)平均水平高于長沙,且價(jià)差在6000-7000元/平米。長沙在2017年接連出臺限購新政,并在5月29日將二手房納入范疇,此后長沙的二手房價(jià)格有輕微的上漲趨勢。

圖9 成都、合肥、南昌二手房價(jià)時序圖

　　成都:成都上漲趨勢非常明顯,相關(guān)分析指出,雖然二手房也被列入限購范疇,但在2017年下半年新房市場供不應(yīng)求的情況下,不少購房者把目光轉(zhuǎn)向二手房市場,由此二手房價(jià)不降反增。

　　合肥:合肥二手房平均價(jià)格在2017年下半年下降趨勢非常明顯,在2018年開始呈現(xiàn)小幅上升。原因在于:合肥多次升級政策,“四限”力度堪稱史上最嚴(yán),市場急劇降溫。

　　南昌:南昌2017年雖收到調(diào)控政策約束,但房價(jià)并未下跌,與其地鐵、隧道等交通設(shè)施修建,以及商圈建立帶動住房市場有關(guān)。